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Cession de parts de SCI : L'obligation de recourir à un professionnel

Cession de parts de SCI : L'obligation de recourir à un professionnel

Publié le : 25/06/2026 25 juin juin 06 2026
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Céder ses parts de SCI "sur un coin de table" n'est plus possible. Depuis l'entrée en vigueur de la récente loi de lutte contre la fraude et du décret du 30 avril 2026, la rédaction libre d'un acte de cession est terminée. Un nouveau formalisme strict s'impose désormais sous peine de nullité.

Voici l'essentiel à retenir sur cette nouvelle obligation.

Pourquoi un nouveau formalisme légal ?

Les cessions de parts de sociétés civiles immobilières manquaient jusqu'ici de contrôle, justifiant un encadrement plus rigoureux.

La fin des actes "maison"

Jusqu'à cette réforme, un simple acte sous seing privé rédigé entre l'acheteur et le vendeur suffisait. Si cette souplesse évitait des frais, elle créait une forte insécurité juridique (erreurs de rédaction, non-respect des règles d'agrément). L'intervention d'un professionnel est désormais obligatoire.

Lutter contre la fraude et le blanchiment

Contrairement à une vente immobilière classique, la cession de parts est discrète : le bien reste au nom de la société. En imposant un tiers assermenté, la loi permet de vérifier l'identité des signataires, de documenter l'origine des fonds et de limiter les transactions fictives.

Les trois professionnels désormais habilités

Pour être valide, votre cession de parts sociales doit impérativement prendre l'une de ces trois formes :

L'acte authentique du notaire

C'est la voie privilégiée lorsque la cession s'inscrit dans une stratégie familiale ou patrimoniale plus large (donation, succession). L'acte notarié offre une sécurité et une force probante maximales.

L'acte contresigné par un avocat

L'avocat qui contresigne l'acte garantit la régularité juridique de l'opération et atteste avoir pleinement éclairé ses clients sur les conséquences fiscales et patrimoniales de leur transaction.

L'acte rédigé par un expert-comptable

C'est la nouveauté de la loi : l'expert-comptable est habilité à rédiger l'acte sous signature privée, mais à la condition stricte qu'il assure déjà la mission comptable principale et permanente de la SCI concernée.

Les conséquences pratiques pour les associés

Un risque de nullité absolue

Le législateur est intransigeant : un acte de cession rédigé sans l'un de ces trois professionnels n'a aucune valeur juridique. Par ailleurs, l'administration fiscale refusera systématiquement d'enregistrer un document non conforme.

Un allègement des formalités au greffe

En contrepartie de cette contrainte de rédaction, la procédure d'opposabilité est simplifiée. Le récent décret supprime l'obligation de déposer l'original de l'acte de cession enregistré au greffe. Désormais, le simple dépôt des statuts mis à jour et certifiés conformes suffit auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Sources :

  • Loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (art. 68, nouvel art. 1865-1 du Code civil).
  • Décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 relatif aux formalités de cession de parts de sociétés civiles.
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