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Vendre ou acheter en viager : Fonctionnement, bouquet et rente viagère

Vendre ou acheter en viager : Fonctionnement, bouquet et rente viagère

Publié le : 28/09/2026 28 septembre sept. 09 2026
Catégories personnalisées / Immobilier
Source : www.notaires.fr

1. La mécanique financière du contrat aléatoire


1.1. La décomposition du prix de vente


Le viager est une vente immobilière dans laquelle le paiement est partiellement ou totalement échelonné sur toute la durée de vie du vendeur, appelé le crédirentier.
 

L'arbitrage du montant du bouquet
 

Le bouquet désigne la somme forfaitaire versée comptant au vendeur lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Son montant est fixé librement entre les parties, mais représente habituellement 20 % à 30 % de la valeur vénale totale du bien immobilier.
 

Le calcul actuariel de la rente viagère
 

La rente constitue le versement périodique versé par l'acquéreur (débirentier). Son calcul s'appuie sur des barèmes actuariels stricts qui intègrent la valeur du bien, le montant du bouquet versé, la valeur locative du logement et l'espérance de vie théorique du vendeur calculée par l'INSEE.


2. Les modalités de jouissance du bien immobilier


2.1. Les variantes du contrat


Le niveau de décote appliqué sur le prix du bien dépend directement du mode d'occupation retenu lors de la rédaction de l'acte notarié.


Le régime du viager occupé et la décote de valeur


Dans l'hypothèse d'un viager occupé, le vendeur conserve l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu'à son décès. Une décote d'occupation est appliquée sur la valeur du bien, correspondant aux loyers théoriques que le vendeur aurait dû verser s'il était locataire.


Les spécificités d'acquisition en viager libre


L'achat en viager libre présente des règles distinctes :
● Disponibilité immédiate : L'acquéreur reçoit les clés le jour de la signature de l'acte.
● Liberté d'usage : L'acquéreur peut choisir d'habiter le logement ou de le mettre en
location.
● Absence de décote : La rente est calculée sur la totalité de la valeur vénale du bien.


Source : Notaires de France / Code civil (art. 1968 et suiv.)

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