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La clause de tontine portant sur l'intégralité des parts d'une SCI entraîne sa nullité

La clause de tontine portant sur l'intégralité des parts d'une SCI entraîne sa nullité

Publié le : 03/06/2026 03 juin juin 06 2026
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Le principe et les enjeux de la clause de tontine

La clause de tontine, ou pacte tontinier, est un mécanisme contractuel stipulant qu'au décès du premier acquéreur d'un bien, le survivant est réputé en avoir été le seul propriétaire depuis l'origine. Jusqu'au premier décès, chaque partie est propriétaire sous la condition résolutoire de son propre décès et sous la condition suspensive de sa survie. Bien que validée par la jurisprudence comme un contrat aléatoire permettant notamment d'écarter les règles de la réserve héréditaire, l'insertion de cette clause dans les statuts d'une société civile immobilière (SCI) soulève un conflit direct avec l'article 1832 du Code civil. Ce texte impose en effet, sauf exception légale, qu'une société soit instituée par deux ou plusieurs personnes.

Les faits et l'origine du litige

La constitution de la société et l'intégration du pacte tontinier

Dans cette affaire, deux concubins ont constitué une SCI à parts égales en 2010, en insérant dans les statuts une clause de tontine portant sur l'ensemble de leurs parts sociales. Cette clause précisait qu'en vertu de la rétroactivité, le survivant serait réputé avoir été l'unique propriétaire des parts depuis leur apport initial à la société. En 2017, l'une des parties a assigné son associé et la SCI afin de provoquer la dissolution anticipée de la structure et de faire réputer la clause de tontine non écrite. 

Les arguments juridiques en présence

La demanderesse soutenait que la clause devait être simplement réputée non écrite pour sauver la société, en s'appuyant sur l'article 1844-5 du Code civil qui encadre la réunion de toutes les parts en une seule main en accordant un délai de régularisation. À l'inverse, le défendeur faisait valoir que la rétroactivité propre au pacte tontinier affectait la formation même du contrat de société dès son origine, induisant une potentialité unipersonnelle prohibée justifiant la nullité totale de la structure.

La décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 25-12.992)

La nullité sanctionnant la perte de la pluralité d'associés

La Cour de cassation a tranché en affirmant que la clause de tontine portant sur l'ensemble des parts d'une SCI est contraire à la disposition imposant qu'une société soit instituée par au moins deux personnes. La Haute juridiction a souligné que la réunion des parts en une seule main ne se produit pas en cours de vie sociale, comme l'envisage l'article 1844-5 du Code civil, mais rétroagit à la constitution même de la société. Par conséquent, la Cour a statué qu'une telle clause ne peut pas être simplement réputée non écrite, mais qu'elle entraîne inévitablement la nullité de la société.

Conséquence pratique pour la rédaction des statuts

Afin de préserver la validité d'une SCI tout en recourant à ce mécanisme, la doctrine recommande de laisser quelques parts sociales en dehors du périmètre de la clause de tontine, que ce soit au profit des associés tontiniers ou d'autres associés.

 

Source : Defrénois Flash N 15 2026.


 
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