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Actualités juridiques 2026 : Plus-values immobilières et entreprises individuelles

Actualités juridiques 2026 : Plus-values immobilières et entreprises individuelles

Publié le : 03/06/2026 03 juin juin 06 2026
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L'exonération de la plus-value immobilière pour le conjoint séparé

La cession d'un immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente bénéficie d'une exonération d'impôt sur la plus-value réalisée. Le Conseil d'État, par une décision du 15 décembre 2025 (n° 496235), a précisé l'application de cette règle en cas de pluralité de cédants, notamment pour les couples séparés. 

L'appréciation stricte de la condition de résidence

La condition de résidence principale au jour de la cession s'apprécie individuellement pour chaque cédant. Par conséquent, seul le conjoint séparé qui réside effectivement dans le bien au moment de la vente bénéficie de l'exonération. Cet avantage fiscal ne porte alors que sur la fraction de la plus-value qui lui revient spécifiquement. Le fait que les cédants soient soumis à la règle de l'imposition commune ne fait pas obstacle à cette application individualisée.

La tolérance de la doctrine administrative

Bien que cette jurisprudence applique strictement la lettre de l'article 150 U du Code général des impôts, la doctrine administrative offre une solution dérogatoire plus favorable. L'administration admet en effet que le contribuable ayant quitté le logement puisse conserver le bénéfice de l'exonération si le bien a été occupé par son ex-conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin jusqu'à sa mise en vente. Dans l'affaire jugée, le contribuable a vu sa demande rejetée car il s'était fondé à tort sur une doctrine rapportée, antérieure à la publication initiale de la base Bofip.

La procédure collective bipatrimoniale de l'entrepreneur individuel

La Cour de cassation a rendu un avis le 10 décembre 2025 (n° 25-70.020 B) concernant l'articulation entre la protection de la résidence principale de l'entrepreneur individuel et les règles encadrant la réalisation de son patrimoine personnel lors d'une liquidation judiciaire.

La séparation des patrimoines depuis 2022

Il est rappelé que, depuis le 15 mai 2022, l'entrepreneur individuel dispose légalement de deux patrimoines distincts. Le patrimoine professionnel constitue le gage de ses créanciers professionnels, tandis que le patrimoine personnel, qui inclut la résidence principale ou la fraction de celle-ci non affectée à l'activité professionnelle, constitue exclusivement le gage de ses créanciers personnels.

Les pouvoirs limités du liquidateur sur la résidence principale

Lorsqu'une procédure de liquidation judiciaire affecte à la fois les patrimoines professionnel et personnel de l'entrepreneur individuel, le sort de l'immeuble d'habitation est strictement encadré. La Cour de cassation précise que si le liquidateur peut être autorisé à procéder à la vente de la résidence principale de l'entrepreneur, cette réalisation immobilière ne peut s'effectuer qu'au profit exclusif des créanciers non professionnels de ce dernier.

 

Source : Solution Notaire Hebdo / 29 janvier 2026 / n° 4.
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