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Actualités immobilières 2026 : Nouveau statut du bailleur privé et ajustements fiscaux

Actualités immobilières 2026 : Nouveau statut du bailleur privé et ajustements fiscaux

Publié le : 03/06/2026 03 juin juin 06 2026
Catégories personnalisées / Immobilier

Le nouveau statut du bailleur privé (dispositif "Jeanbrun" ou "Relance logement")

Un nouveau mécanisme fiscal est mis en place pour relancer durablement l'investissement locatif. Le propriétaire bailleur proposant une location nue à titre de résidence principale dans un bâtiment d'habitation collectif peut désormais déduire annuellement de ses revenus fonciers une partie du prix d'acquisition ou des travaux de réhabilitation lourde.

Les opérations immobilières éligibles

La déduction liée à l'amortissement-acquisition concerne les logements neufs, en état futur d'achèvement, ou construits par le contribuable lui-même. Parallèlement, la déduction liée à l'amortissement-réhabilitation s'applique aux biens soumis à des travaux assimilables à la production d'un immeuble neuf ou à des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Ces dispositions s'appliquent aux acquisitions ou aux dépôts d'autorisation d'urbanisme réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Les engagements stricts du propriétaire

Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant au moins neuf ans à une personne n'appartenant pas à son foyer fiscal et non apparentée jusqu'au 2e degré inclus. Le propriétaire est tenu de respecter des plafonds de loyers et de ressources, définis en fonction de la localisation et du type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale). De plus, la location doit impérativement débuter dans les douze mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition. Le non-respect de ces engagements entraîne la majoration du revenu net foncier du montant des amortissements déjà déduits, à l'exception des situations impliquant le décès, le licenciement ou l'invalidité du contribuable.

Assiette, plafonds et impact sur la revente

La déduction annuelle se calcule sur une base forfaitaire excluant le terrain, ce dernier étant estimé d'office à 20 % de la valeur globale du bien. Les taux d'amortissement appliqués varient de 3 % à 5,5 % selon la nature de l'opération et la vocation sociale du logement. L'avantage fiscal est limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec des majorations possibles si la moitié des revenus locatifs provient de locations sociales ou très sociales. Le dispositif exige une option irrévocable de la part du contribuable et interdit le cumul avec le régime du micro-foncier ou le démembrement de propriété. Il exclut également le cumul avec d'autres dispositifs de défiscalisation, tels que Pinel, Malraux ou les réductions outre-mer. Sur le long terme, les amortissements pratiqués viendront diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmentera mécaniquement la plus-value taxable lors de la revente de l'immeuble.

Prorogations et autres ajustements réglementaires

Ventes en bloc et TVA

Dorénavant, un investisseur ne peut plus céder plus de la moitié de son parc de logements ayant bénéficié du taux réduit pendant une période de 15 ans suivant l'achèvement de l'immeuble. La vente totale sans contrainte de quota n'est permise qu'à partir de la 16e année. Cette mesure s'applique de manière rétroactive au 1er janvier 2021.

Plus-values immobilières

L'exonération sur les plus-values en cas de cession à un organisme de logement social, ainsi que l'abattement exceptionnel pour la cession d'un terrain à bâtir en zone tendue, sont prolongés de deux ans, portant leur validité jusqu'au 31 décembre 2027.

Taxe d'aménagement et foncier outre-mer

L'exonération de la taxe d'aménagement est élargie pour intégrer désormais les annexes des logements sociaux, certains magasins, ainsi que des constructions de faible importance à usage non professionnel (abris et serres de jardin de 20 m² ou moins, pigeonniers). À Mayotte, le régime fiscal transitoire d'exonération des droits d'enregistrement pour la régularisation foncière est prorogé jusqu'au 31 décembre 2028.
 

Source : Defrénois Flash N 8 2026. 

 
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