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Vente d'un local commercial à une SCI familiale : le locataire conserve-t-il son droit de préemption ?

Vente d'un local commercial à une SCI familiale : le locataire conserve-t-il son droit de préemption ?

Publié le : 03/06/2026 03 juin juin 06 2026
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Le droit de préemption du locataire : une procédure d'ordre public

Instauré par la loi Pinel, le droit de préemption garantit au locataire commercial la possibilité d'acquérir le local qu'il exploite en priorité. Ce droit impose au propriétaire souhaitant vendre de notifier son intention au preneur, en précisant impérativement le prix et les conditions envisagées, cette notification valant offre de vente. Le locataire dispose d'un mois pour se prononcer. En cas de non-respect de ce formalisme, la vente conclue avec un tiers peut être purement et simplement annulée.

Les exceptions intrafamiliales : un cadre strictement délimité

Le législateur a prévu des dérogations pour ne pas entraver systématiquement le droit de propriété du bailleur, notamment lors d'une cession à certains proches. Cette exception s'applique à une liste limitative :

  • Le conjoint.
  • Les ascendants du bailleur ou du conjoint (parents, grands-parents, etc.).
  • Les descendants du bailleur ou du conjoint (enfants, petits-enfants, etc.).

L'écran de la personnalité morale de la SCI

Dans la pratique, les locaux commerciaux sont fréquemment apportés à des SCI familiales. Bien que ces sociétés soient parfois considérées comme « translucides » en raison de leur composition familiale et de la responsabilité indéfinie de leurs associés, elles possèdent une personnalité juridique propre et distincte de ces derniers.

La décision de la Cour de cassation : la primauté du statut de personne morale

Par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-11.525), la Cour de cassation a jugé qu'une vente consentie à une SCI, même constituée exclusivement de parents ou alliés du bailleur, ne constitue pas une cession à un descendant. Dans cette affaire, la cour d'appel a logiquement constaté que les parties à l'acte de vente étaient des personnes morales (des SCI) et non des personnes physiques. Par conséquent, l'exception familiale a été rejetée et le locataire a pu faire valoir son droit de préférence pour exiger la réalisation de la vente à son profit.


L'anticipation juridique : le risque de l'apport en SCI 

L'organisation d'un patrimoine via une SCI nécessite d'en évaluer toutes les conséquences légales. Lorsqu'un apport de local commercial à une SCI familiale est envisagé, il faut impérativement prendre en compte que si ce local est loué, le propriétaire se privera de l'exclusion du droit de préemption du preneur lors d'une future vente à ses proches via cette structure.

 

Source : Defrénois Flash N 11, 2026.


 
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